不動産投資ガイド
不動産投資をしてみたいけど始め方がわからないという方も多いのではないでしょうか。
ここでは4つの観点から不動産投資についてご説明いたします。
目次
1. 不動産投資と利益
不動産投資と聞いて、どのようなイメージを思い浮かべるでしょうか。
投資というからには利益を出すことができます。
その利益の出し方は２通りあります。
①売買益
まずは、株のように安く買って高く売ることによる、売買益です。キャピタルゲインとも言います。
例えば、1,000万円で物件を買って、1,500万円で売却できると、500万円の売却益を出すことができます。
②家賃収入
次に、購入した物件を貸し出して、その家賃得ることによる収益です。インカムゲインとも言います。
たとえば、1,000万円で物件を買って、毎年200万円の家賃を得ることができると、6年目で収益を出すことができます。
もう一つ、最初に家賃収入を得た後に売却をすることでも収益を出すことが可能です。
ワンルームマンション投資よりも、一棟マンションや戸建ての方が規模が大きくなります。
2. 不動産投資のメリット
不動産投資をすると、どんなメリットがあるのでしょうか。
①多額の自己資金が不要で資産形成ができる。
投資をするには、元手となるお金が必要となりますが、
不動産投資をする場合は、不動産投資ローンを組むことができます。
ですので、自己資金のみで投資をするよりも高い不動産を購入することができます。
②生命保険代わりになる。
団体信用生命保険に加入することで、万一の場合でも、資産を残された人へ相続でき、相続品によって家賃収入を得たり売却益を得ることができます。
③価値がなくならない
株やFXは一瞬で価値がなくなる可能性がありますが、不動産は現物資産ですので価値がなくなることはありません。
④節税効果がある。
不動産投資の最初は節税効果があります。
不動産購入時に不動産取得税や登記費用などの諸経費を不動産事業に計上すると、不動産収入よりも経費の方が高くなり、赤字となります。
しかし、この赤字の分は給与所得と相殺することで、課税所得が低くなり、節税となります。
また、相続した場合も、現金や株式よりも評価額が低くなるので相続税の節税となります。
⑤安定した収入を得られる。
株価は日々変動し、不安定ですが、家賃は入居が決まれば毎月同じ金額が得られますので、安定した収入を得られます。
これは、ローンを完済した老後の場合は私的年金にもなります。
⑥物価変動に強い
通常、インフレが起こって物価が上がると、現金の価値は下がります。しかし、不動産の場合は物価とともに価値がスライドして価格が上がります。
3. 不動産投資のデメリット
メリットもありますが、デメリットもあります。
①ある程度の自己資金や固定費、運用費がかかる
不動産投資ローンを利用する場合でも、購入するときには初期費用がかかります。
例えば共用部の水道光熱費や清掃費、エレベーターや消防の点検費が必要になってきます。
②売却に時間がかかる
不動産投資は株式投資に比べて売買に時間がかかります。不動産会社の買取の場合は数週間、仲介して買主様と売買契約をする場合は数か月を想定しましょう。
③ローンが返済できない
入居者がいなかったり、売買時に売却損が出てしまった場合、ローンが返済できず借金のリスクがあります。
④空室による収入減
入居者がいなくなってしまうと、家賃収入がなくなってしまいます。立地や相場をしっかり読みましょう。
⑤自然災害によるダメージの可能性
地震や台風、火災、津波などによる災害が起こった場合、物件がダメージをうけて住むことができなくなるリスクがあります。
保険に入るなどの対策もしてみましょう。
⑥不動産価格下落による収益減のリスク
一般的に不動産は経年により建物や設備が劣化するとされ、それに伴って価格が下がる可能性があります。
⑦金利上昇のリスク
不動産投資ローンを利用していて、変動金利型を選んでいた場合、金利上昇がおきると返済額が多くなるリスクがあります。
4. 不動産を投資を始めるには
不動産投資を始めるには、まずは情報や知識を身につけましょう。
そのためには、独学もよいですが、オフラインセミナーやオンラインセミナーに参加してみるのが良いでしょう。
信頼できる良い不動産会社をみつけるきっかけにもなります。
また、希望している収益用物件のあるエリアに詳しいスタッフがいる不動産会社に相談するのも良いでしょう。
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